SUCCESS CASE

결과를 가른 것은 계약서에 적힌 금액 하나였습니다. 임대인의 부탁으로 실제 지급하지 않은 금액을 증액해 적은 계약서가, 보증기관의 면책 사유인 '사기 또는 허위 임대차계약 체결'에 해당하는지가 다툼의 중심이었습니다.

의뢰인은 민간임대주택에 거주하던 임차인입니다. 임대인과 재계약을 하던 중 임대인의 부탁을 받아, 실제와 다르게 금액이 늘어난 것처럼 계약서를 작성해 준 적이 있었습니다. 이후 임대차 기간이 끝나 갱신거절 의사를 밝히고 보증금 반환을 요구했지만, 임대인은 새로운 임차인이 구해지지 않았다는 이유로 돌려주지 않았습니다.

의뢰인은 주택임차권등기를 마치고, 임대보증금을 보증한 기관에 보증채무 이행을 청구했습니다. 그러나 보증기관은 임대차계약서가 실제 내용과 다르게 작성되었다며 지급을 거절했습니다. 임대인이 다음 임차인에게서 증액된 보증금을 받으려는 목적으로 증액 기재를 요청했고 의뢰인이 이에 응했다는 사정이 있었기에, 임차인인 의뢰인에게 '책임 있는 사유'가 인정되는지도 함께 다투게 되었습니다.

담당 변호사는 먼저 사실관계를 두 갈래로 나누어 정리했습니다. 하나는 의뢰인이 보증약정의 당사자가 아니라는 점, 다른 하나는 계약서상 증액 기재로 의뢰인이 얻은 부정한 이익이 없다는 점입니다. 이 내용을 정리해 법원에 제출했습니다.

이어 의뢰인이 처음부터 실제 금액을 숨기지 않았다는 점을 서류로 보여 주었습니다. 임차권등기명령을 신청하는 과정에서 낸 보정서에는 실제 보증금이 325,000,000원이 아니라 320,000,000원이라고 밝혀 두었습니다. 보증기관에 보증채무 이행을 청구할 때에도 증액분을 뺀 금액만 청구했습니다. 임차권등기명령 신청서와 보정서, 보증채무이행청구서가 이를 뒷받침하는 자료였습니다.

법리 면에서는 약관 개정 경과를 짚었습니다. 공정거래위원회가 보증기관의 기존 면책 조항을 임차인에게 부당하게 불리한 조항으로 보고 시정권고를 했고, 보증기관이 이에 따라 약관을 개정했습니다. 민간임대주택법 부칙도 개정 규정이 기존 보증계약에 소급 적용된다고 정하고 있습니다. 담당 변호사는 이 점을 들어 개정 조항이 이 사건에도 적용되어야 한다고 주장했습니다.

법원은 의뢰인에게 '책임 있는 사유'가 인정되지 않는다고 보고 보증기관의 면책 주장을 모두 받아들이지 않았습니다. 임대인에게는 미지급 임대차보증금 315,000,000원 전액의 지급을 명했습니다. 보증기관에도 같은 금액을 임대인과 공동하여 지급하라고 판단한 전부 승소 판결이었습니다.

이 판결로 의뢰인은 보증금 전액을 회수할 수 있는 법적 근거를 갖게 되었습니다. 계약서 내용과 실제 지급 내역이 달랐던 경험이 있더라도, 본인에게 부정한 이익 취득이나 귀책사유가 없다면 보증금을 돌려받을 권리가 쉽게 사라지지 않는다는 점이 확인된 사건입니다. 다만 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.

평택·안성 지역에서 임대보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 이 지역 사건은 수원지방법원 평택지원에서 진행됩니다. 보증기관이 지급을 거절한 경우에는 거절 사유가 무엇인지 먼저 확인하고, 임차권등기명령 신청서, 보증금 지급 내역, 청구서처럼 보증금의 실제 액수를 보여 주는 서류를 빠짐없이 모아 두시기 바랍니다. 계약서 내용과 실제 지급 내역이 다르게 작성된 사정이 있다면 소송 전에 그 경위를 정리해 두는 것이 대응의 출발점이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 실제와 다른 금액을 적어 준 적이 있으면 보증기관에서 보증금을 받을 수 없나요?

A. 보증기관이 계약서 내용이 실제와 다르다는 이유로 면책을 주장할 수는 있습니다. 하지만 그것만으로 지급 책임이 바로 없어지는 것은 아니고, 임차인에게 책임 있는 사유가 있는지, 부정한 이익이 있었는지 등이 따져집니다. 구체적인 판단은 사실관계와 증거에 따라 달라집니다.

Q. 임대인이 새 임차인을 구하지 못했다며 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 하나요?

A. 새 임차인이 들어오는 것은 임대인이 보증금을 반환할 의무와 별개의 문제입니다. 계약 종료 후 반환을 요구하고, 필요하면 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지한 채 보증기관 청구나 소송 등을 검토할 수 있습니다.

Q. 보증기관에 보증채무 이행을 청구할 때 무엇을 준비해야 하나요?

A. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 계약 종료와 반환 요구를 보여 주는 자료, 임차권등기 관련 서류가 기본입니다. 청구 금액이 실제 지급한 보증금과 일치하는지 확인해 두는 것도 중요합니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 평택지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.