신탁 임대차보증금 1억원, 수탁자 상대 지급명령 확정
승소
사건 개요
이 사건에서 먼저 따져야 했던 것은, 신탁을 원인으로 소유권을 넘겨받은 새 소유자에게 임대인으로서 보증금을 돌려줄 의무가 있는가 하는 점이었습니다. 의뢰인은 전 소유자와 임대차계약을 맺고 보증금 1억원을 전액 지급한 뒤 입주하여 전입신고와 확정일자까지 마쳤습니다.
그런데 계약 기간 중에 부동산이 신탁을 원인으로 새로운 소유자에게 넘어갔습니다. 계약이 끝난 뒤에도 새 소유자는 보증금을 반환하지 않았습니다. 의뢰인은 갱신을 거절하는 뜻을 밝히고 계약을 종료했지만, 보증금을 돌려받지 못한 채 어려움을 겪었습니다.
쟁점은 두 가지였습니다. 하나는 수탁자가 주택임대차보호법상 임대인 지위를 승계해 보증금 반환의무를 지는지입니다. 다른 하나는 임차인이 아직 목적물을 인도하지 않은 상태에서 지연손해금까지 청구할 수 있는지입니다.
사건의 진행
담당 변호사는 부동산등기사항전부증명서부터 확인했습니다. 상대방이 신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 수탁자라는 점이 드러났고, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 전 소유자의 임대인 지위를 포괄적으로 승계했다는 점을 분명히 했습니다.
이어 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 주민등록표 등본으로 보증금 전액 지급과 대항력·우선변제권 취득을 입증했습니다. 계약이 기간 만료로 끝났다는 점은 의뢰인이 만료 전에 문자, 통화, 내용증명으로 여러 차례 갱신 거절 의사를 알린 자료로 뒷받침했습니다.
지연손해금은 다르게 판단했습니다. 의뢰인이 아직 목적물을 인도하지 않았으므로 동시이행 관계에서 상대방의 이행지체가 성립하지 않는다는 법리를 검토했고, 이 부분 청구는 신청에서 뺐습니다. 다툼의 여지가 있는 부분을 덜어내어 청구 전체의 법리가 흔들리지 않도록 한 것입니다. 절차는 지급명령 신청으로 진행되었습니다.
사건의 결과
법원은 상대방에게 임대차보증금 1억원과 독촉절차비용 전액을 지급하라는 지급명령을 내렸습니다. 상대방이 이의신청을 하지 않아 지급명령은 그대로 확정되었습니다.
의뢰인은 별도의 본안소송 없이 강제집행에 나설 수 있는 집행권원을 확보했습니다. 다만 이 결과는 지연손해금을 제외한 보증금 원금에 대한 것입니다. 목적물을 인도하지 않은 상태에서는 지연손해금 청구에 제한이 있을 수 있다는 점도 함께 기억해 둘 필요가 있습니다.
평택·안성 지역에서 신탁 부동산 임대차보증금 문제를 겪고 계시다면, 이 지역 사건의 경우 지급명령 신청이나 소송은 통상 수원지방법원 평택지원에서 진행됩니다. 먼저 등기사항전부증명서로 현재 소유자와 신탁 등기 여부를 확인해 보시기 바랍니다. 계약 종료 통지, 보증금 지급 자료, 전입신고 기록을 함께 정리해 두면 청구 준비가 수월합니다. 목적물 인도 여부에 따라 청구할 수 있는 범위가 달라질 수 있으므로 신청 전에 법률 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 부동산이 신탁된 뒤에도 새 소유자에게 보증금을 청구할 수 있나요?
A. 임차인이 대항력을 갖춘 경우 새 소유자가 임대인 지위를 승계하는지가 핵심이 되며, 이는 주택임대차보호법 제3조 제4항 등을 기준으로 판단합니다. 신탁의 구조와 대항력 취득 시점에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 등기부와 계약 자료를 먼저 확인해야 합니다.
Q. 지급명령은 어떤 절차인가요?
A. 지급명령은 금전 지급을 구하는 청구에 대해 법원이 변론 없이 서면 심사로 내리는 독촉절차입니다. 상대방이 정해진 기간 안에 이의신청을 하지 않으면 확정되어 집행권원이 되지만, 이의신청이 있으면 소송 절차로 넘어갑니다.
Q. 집을 비우기 전에도 지연손해금을 청구할 수 있나요?
A. 보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계에 있어, 임차인이 아직 인도하지 않았다면 지연손해금 청구가 제한될 수 있습니다. 구체적인 인정 범위는 사안마다 다르므로 청구 전에 인도 시점과 계약 종료 경위를 점검하시는 것이 좋습니다.
같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 평택지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.