SUCCESS CASE

이 사건의 향방은 본안 판결이 나오기 전에 점유가 다른 사람에게 넘어가느냐에 달려 있었습니다. 건물 인도 판결은 판결에 적힌 상대방을 상대로 집행하는 것이 원칙입니다. 그 사이 점유자가 바뀌면 판결을 받고도 건물을 돌려받지 못할 수 있습니다.

의뢰인은 상업용 건물을 임대한 법인 사업자입니다. 경량철골구조 1층 근린생활시설 소매점 가운데 약 110.3㎡를 임대차 계약을 맺고 임차인에게 내주었습니다. 계약 기간이 끝났거나 해지 사유가 생겼는데도 임차인은 나가지 않고 그 공간을 계속 쓰고 있었습니다. 의뢰인이 계약 해지를 공식 통보하고 건물 인도를 요구했지만 임차인은 응하지 않았습니다.

의뢰인에게 본안 소송은 피할 수 없는 길이었습니다. 다만 결론이 나기까지는 상당한 시간이 걸립니다. 그동안 임차인이 점유 명의를 제3자에게 넘길 가능성이 현실적으로 우려되었습니다. 의뢰인은 이 위험을 알고 긴급한 법률 조력을 요청했습니다.

담당 변호사는 본안보다 먼저 점유 상태를 묶어 두는 일이 급하다고 보았습니다. 그래서 부동산점유이전금지가처분을 가장 신속하고 효과적인 수단으로 정하고 바로 절차를 시작했습니다. 보전할 권리는 임대차계약 해지에 따른 건물 인도 청구권으로 삼았습니다. 법원은 피보전권리의 존재와 보전의 필요성이 소명되었는지를 보고 인용 여부를 정합니다. 어느 한쪽이라도 약하면 기각되거나 늦어질 수 있고, 그 틈에 점유가 넘어갈 수 있었습니다.

두 요건을 뒷받침하려고 담당 변호사는 다음 자료를 모아 정리했습니다.

• 임대차 계약서: 건물 인도 청구권이 계약상 유효하게 생겼다는 점
• 계약 해지 통보 관련 자료: 해지 사유가 발생했고 통보가 적법하게 이루어졌다는 점
• 건물 현황 도면: 다툼이 된 공간 약 110.3㎡의 범위 특정
• 구체적 사실관계: 점유가 바뀌면 강제집행이 현저히 곤란해진다는 보전의 필요성

담보 제공도 미루지 않았습니다. 법원에 공탁보증보험증권을 신속히 제출해 심리에 필요한 절차적 요건을 갖추었습니다. 이 소명자료를 토대로 신청서를 구성해 관할 법원에 적시에 제출했고, 심리가 진행되었습니다.

법원은 신청이 이유 있다고 보고 부동산점유이전금지가처분을 인용결정했습니다. 공탁보증보험증권을 담보로 제출받은 뒤 내려진 결정입니다. 채무자는 건물 중 약 110.3㎡ 부분의 점유를 풀어 채권자가 위임하는 집행관에게 인도해야 합니다. 집행관은 현상을 바꾸지 않는 조건으로 채무자에게 계속 사용을 허용하되, 채무자는 점유를 타인에게 이전하거나 점유 명의를 바꿀 수 없습니다. 집행관은 이 명령의 취지를 적절한 방법으로 공시하도록 명령되었습니다.

공시가 이루어지면서 나중에 점유를 취득하는 제3자에게도 가처분의 효력이 미치게 되었습니다. 의뢰인은 본안 소송이 이어지는 동안 점유 이전이나 명의 변경으로 집행이 방해될 위험을 막았습니다. 건물 인도 본안에서 승소할 경우 실효적인 강제집행으로 이어질 법적 기반을 미리 마련한 셈입니다.

평택·안성에서 임대차가 끝났는데도 임차인이 퇴거를 거부한다면, 본안 소송만 준비할 것이 아니라 점유 상태를 먼저 묶어 둘 필요가 있는지 함께 살펴보는 것이 좋습니다. 이 지역 사건이라면 가처분 신청과 건물 인도 본안 소송은 통상 수원지방법원 평택지원에서 진행됩니다. 임대차 계약서, 해지 통보를 보낸 자료, 대상 공간을 특정할 도면은 신청 단계에서 바로 필요하니 미리 갖춰 두시기 바랍니다. 점유자가 바뀔 조짐이 보인다면 대응 시점을 늦추지 않는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 점유이전금지가처분 없이 건물 인도 소송만 하면 어떤 문제가 생길 수 있나요?

A. 판결은 원칙적으로 소송 상대방에게 효력이 있어, 소송 중 점유자가 바뀌면 새 점유자를 상대로 다시 절차를 밟아야 할 수 있습니다. 점유이전금지가처분이 집행되고 공시되면 이후 점유를 넘겨받은 사람에게도 효력이 미치므로 이런 위험을 줄일 수 있습니다.

Q. 가처분 결정이 나면 임차인은 곧바로 건물에서 나가야 하나요?

A. 그렇지 않습니다. 점유이전금지가처분은 점유를 다른 사람에게 넘기거나 명의를 바꾸는 것을 막는 처분이고, 보통 현상을 바꾸지 않는 조건으로 채무자의 사용을 허용합니다. 실제 퇴거는 본안 판결 등 집행권원을 얻은 뒤 인도 집행으로 이루어집니다.

Q. 가처분 신청 때 담보는 꼭 현금으로 내야 하나요?

A. 법원은 가처분 결정 전에 담보 제공을 명할 수 있고, 현금 공탁 대신 공탁보증보험증권 제출을 허가하는 경우가 많습니다. 담보의 액수와 방식은 사건 내용에 따라 법원이 정합니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 평택지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.