SUCCESS CASE

연락이 닿지 않는 상대방을 상대로 재판을 열 수 있는가. 의뢰인이 가장 먼저 부딪힌 벽은 이것이었습니다. 소송 서류가 상대에게 전달되지 않으면 재판은 시작부터 멈춥니다. 다만 상대방이 스스로 연락을 끊었다는 사정은 법이 따로 마련한 송달 방법을 쓸 근거가 될 수 있었습니다.

의뢰인은 자신이 소유한 아파트를 상대방에게 빌려주었습니다. 임대보증금은 1,000만 원, 월 차임은 85만 원으로 선불 조건이었습니다. 계약이 끝나면 원상회복 후 반환한다는 약정도 계약서에 들어 있었습니다. 상대방은 보증금 잔금을 치르고 집을 넘겨받았습니다. 이후 매달 차임을 내면서 계약은 묵시적으로 갱신되었습니다.

어느 시점부터 상황이 바뀌었습니다. 상대방은 5개월 동안 차임을 내지 않았고, 잠시 납부를 이어가다 다시 3개월을 연달아 밀렸습니다. 쌓인 차임은 총 8개월, 680만 원이었습니다. 독촉을 하려 해도 상대방은 전화를 받지 않았습니다. 집을 비워 달라는 말조차 전할 길이 없었습니다. 의뢰인은 담당 변호사를 선임해 계약 해지를 통보하고, 건물인도와 미납 차임을 함께 구하는 소송을 냈습니다.

담당 변호사는 계약서와 차임 납부 내역부터 한 줄씩 맞춰 보았습니다. 미납이 한 번의 실수가 아니라 두 차례에 걸쳐 모두 8개월분 반복되었다는 점을 숫자로 정리했습니다. 민법 제640조는 임차인이 2기 이상의 차임을 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 이 사건의 연체는 그 기준의 네 배에 이르렀습니다. 해지 사유를 다툴 여지는 거의 남지 않았습니다.

이어서 계약이 묵시적으로 갱신되어 유지되고 있었다는 점을 소명했습니다. 최초 계약 이후 상대방이 꾸준히 차임을 내 온 기록을 증거로 냈습니다. 이를 통해 상대방이 계약상 의무를 지는 임차인이었다는 점을 분명히 했습니다. 해지와 차임 청구가 모두 이 계약관계를 출발점으로 삼기 때문입니다.

소송이 시작되자 송달 문제가 곧바로 드러났습니다. 담당 변호사는 상대방과 연락이 끊긴 사정을 법원에 바로 알리고 공시송달 절차를 신속히 밟았습니다. 공시송달은 상대방에게 서류를 전달할 수 없을 때 법원이 정한 방식으로 공시해 송달의 효력을 생기게 하는 제도입니다. 연락 두절이 재판 지연으로 이어지지 않도록 막은 것입니다.

청구 범위도 넓게 잡았습니다. 밀린 8개월분 680만 원에 더해, 해지 통보 이후 실제로 집을 넘겨받는 날까지 월 85만 원의 차임 상당액을 함께 청구했습니다. 계약이 끝난 뒤에도 점유가 이어지는 동안에는 그만큼의 금전 책임이 따른다는 점을 청구 취지에 담았습니다.

법원은 청구를 전부 받아들였습니다. 상대방은 의뢰인에게 건물을 인도하라는 판결이 나왔습니다. 미납 임차료 8개월분 6,800,000원과 이에 대해 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금도 지급하라고 했습니다. 건물 인도 완료일까지 월 850,000원의 비율로 계산한 차임 상당액 역시 인정되었습니다.

이 판결로 의뢰인은 집을 돌려받을 법적 근거와 함께 집행권원을 갖게 되었습니다. 상대방이 집을 비우지 않으면 강제집행으로 나아갈 수 있습니다. 인도가 늦어질수록 지연손해금과 차임 상당액이 계속 늘어나는 구조여서, 상대방에게는 이행을 미룰 이유가 줄어들었습니다.

평택·안성에서 임차인이 차임을 밀린 채 연락을 끊었다면, 우선 연체 기간과 금액을 계약서와 입금 내역으로 정리해 두는 것이 좋습니다. 이 지역 사건이라면 건물인도 소송은 수원지방법원 평택지원에서 진행됩니다. 상대방에게 서류가 전달되지 않는 경우에도 공시송달 같은 절차가 있으므로, 연락이 안 된다는 이유만으로 대응을 미룰 필요는 없습니다. 점유가 길어질수록 받지 못하는 차임이 쌓이므로 해지 통보와 소송 시점을 일찍 점검해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 차임이 몇 번 밀려야 임대차 계약을 해지할 수 있나요?

A. 민법 제640조는 임차인이 2기 이상의 차임을 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 월세라면 대체로 2개월분 이상이 밀린 경우를 말합니다. 다만 개별 계약 내용과 연체 경위에 따라 판단이 달라질 수 있어 구체적인 검토가 필요합니다.

Q. 임차인과 연락이 전혀 안 되는데 소송을 할 수 있나요?

A. 상대방의 주소나 소재를 알 수 없어 일반적인 방법으로 송달할 수 없다면 공시송달을 신청할 수 있습니다. 법원이 요건을 인정하면 공시 절차를 거쳐 송달의 효력이 생기고 재판이 진행됩니다. 요건을 갖추려면 송달이 불가능했다는 사정을 소명해야 합니다.

Q. 건물인도 판결을 받았는데도 임차인이 나가지 않으면 어떻게 하나요?

A. 확정되었거나 가집행이 붙은 판결은 집행권원이 되어 강제집행을 신청할 수 있습니다. 집행은 법원 집행관을 통해 진행되며 별도의 신청 절차와 비용이 듭니다. 미납 차임이나 차임 상당액도 판결에 포함되었다면 재산에 대한 집행을 함께 검토할 수 있습니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 평택지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.