SUCCESS CASE

계약이 끝난 뒤에도 몇 달을 더 산 사실을 묵시적 갱신으로 볼 것인가. 이 사건의 결론은 이 물음에 어떻게 답하느냐에 달려 있었습니다. 의뢰인이 그 집에 더 머문 것은 스스로 원해서가 아니었습니다. 임대인의 부탁 때문이었습니다.

의뢰인은 상대방 소유의 오피스텔을 보증금 4,000만 원, 임대기간 2년으로 빌려 살던 임차인이었습니다. 의뢰인은 기간이 끝나기 전에 계약을 갱신하지 않겠다고 분명히 알렸습니다. 그러자 임대인은 보증금을 마련하기 어렵다며 조금만 기다려 달라고 했습니다. 의뢰인은 그 말에 따라 수개월을 더 지냈습니다.

얼마 뒤 임대인은 이제 돌려줄 수 있다고 했습니다. 의뢰인은 그 말을 믿고 집을 비운 뒤 새 거처에 전입신고까지 마쳤습니다. 그러나 보증금은 들어오지 않았습니다. 대화도 협상도 더는 통하지 않았습니다. 집은 내주고 돈은 묶인 상태에서 의뢰인은 소송을 결심했습니다.

당연해 보이는 권리라도 법정에서는 증거로 세워야 인정됩니다. 담당 변호사는 그래서 의뢰인의 권리를 서류로 하나씩 뒷받침하는 일부터 했습니다. 정리한 자료는 다음과 같습니다.

• 임대차계약서 원본
• 보증금 4,000만 원을 실제로 지급한 계좌이체 기록
• 계약 만료 전 임대인에게 갱신 거절 의사를 통보한 사실
• 목적물 인도를 마쳤음을 보여 주는 퇴거 및 전입 증명 서류

서류를 모으는 것만으로는 부족했습니다. 만료 뒤 수개월을 더 산 사실이 묵시적 갱신으로 해석될 여지가 있었기 때문입니다. 담당 변호사는 이 지점을 미리 검토했습니다. 갱신 거절 통보와 임대인의 지연 요청을 시간 순서대로 엮었습니다. 이를 통해 의뢰인이 임대인의 요청으로 불가피하게 머물렀을 뿐이라는 점을 드러냈습니다. 계약 종료 후 보증금이 반환되지 않은 사안이라는 근거가 이렇게 갖춰졌습니다.

이 자료를 토대로 임대차보증금 반환 청구 소송을 냈습니다. 소장에는 보증금 지급, 계약 종료, 목적물 인도 완료, 피고의 반환 거부 경위를 구체적으로 적었습니다. 피고는 소장을 받고도 답변서나 변론을 내지 않았습니다. 법원은 민사소송법 제208조 제3항 제1호 및 제257조 제1항에 따른 무변론 판결 절차로 사건을 처리했습니다. 무변론 판결은 피고가 기한 안에 답변서를 내지 않으면 원고의 주장을 자백한 것으로 보는 제도입니다. 이 경우 변론기일 없이 판결이 내려집니다. 소장 단계에서 청구 원인과 증거를 촘촘히 짜 두었기에 이 절차가 신속한 결론으로 이어졌습니다.

법원은 청구를 전부 받아들였습니다. 피고는 원고에게 임대차보증금 4,000만 원과 이에 대한 법정 이자를 지급해야 합니다. 소송비용도 전부 피고가 부담하도록 했습니다. 판결에는 가집행 선고도 붙었습니다.

가집행 선고가 있으면 피고가 항소하더라도 의뢰인은 판결 내용을 바로 집행할 수 있습니다. 변론기일을 거치지 않고 판결을 받았다는 점도 의뢰인의 기다림을 줄였습니다. 임대인이 기다려 달라고 했다는 사정이 반환 의무를 없애지 않는다는 점도 확인됐습니다. 이미 퇴거와 전입을 마쳤더라도 보증금 반환 청구권은 그대로 남아 있었습니다.

평택·안성에서 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 계약서와 이체 내역, 갱신 거절을 알린 문자나 내용증명부터 잘 보관해 두는 것이 좋습니다. 이사를 앞두고 있다면 대항력과 우선변제권을 지킬 방법을 먼저 확인할 필요가 있습니다. 이 지역 사건이라면 보증금 반환 소송은 수원지방법원 평택지원에서 진행됩니다. 임대인이 미루는 기간이 길어질수록 회수가 어려워질 수 있으니 상황을 일찍 점검해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약 만료 후 집주인 부탁으로 몇 달 더 살았는데 묵시적 갱신이 되나요?

A. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신은 정해진 기간 안에 당사자가 갱신 거절 의사를 알리지 않았을 때 문제됩니다. 만료 전에 갱신하지 않겠다고 통보했고 그 뒤 거주가 임대인의 요청에 따른 것이라면 사정이 달라질 수 있습니다. 통보 시기와 방식, 연장 거주 경위를 보여 줄 자료가 중요합니다.

Q. 보증금을 못 받은 채 이미 이사하고 전입신고를 했습니다. 그래도 청구할 수 있나요?

A. 보증금 반환 청구권은 이사나 전입만으로 사라지지 않으므로 소송으로 청구할 수 있습니다. 다만 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 그래서 이사 전에 임차권등기명령을 신청하는 방법을 검토하는 경우가 많습니다.

Q. 집주인이 소송에 아무 대응도 하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 피고가 소장을 받고 기한 안에 답변서를 내지 않으면 법원은 변론 없이 원고 승소 판결을 할 수 있습니다. 다만 판결을 받은 뒤에도 상대방이 돈을 주지 않으면 강제집행 절차를 따로 밟아야 합니다. 가집행 선고가 붙었는지에 따라 집행에 나설 수 있는 시점이 달라집니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 평택지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.