SUCCESS CASE

고장 난 설비의 책임이 누구에게 있느냐. 이 소송의 승패는 이 물음 하나에 달려 있었습니다. 임대인은 임차인이 선관주의의무를 어겨 시설물을 파손했다고 보았습니다. 이를 채무불이행으로 삼아 임대차계약 해지를 선언했고, 건물 인도와 금전 지급을 함께 구하는 소송을 냈습니다.

의뢰인은 이 소송의 피고인 임차인입니다. 2021년 12월, 숙박시설인 여관에 관해 보증금 5,000만 원, 월 차임 500만 원, 임대차기간 2022년 1월부터 2022년 12월까지로 계약을 맺었습니다. 임대인의 동의를 얻어 2021년 12월부터 여관을 넘겨받아 영업을 시작했습니다.

영업을 시작하자마자 고장이 이어졌습니다. 객실관리시스템이 멈췄고, 1층 주차장 배관이 동파됐으며, 지하 보일러실 보일러도 고장 났습니다. 건물은 신축 후 20년이 넘었고 주요 설비의 노후화가 상당했습니다. 의뢰인이 보수를 요청했지만 근본적인 수리는 이뤄지지 않았고, 양측의 갈등은 깊어졌습니다.

임대인은 해지 주장에 더해, 임대차기간 만료와 신뢰관계 파탄을 들어 계약갱신을 거절할 사유도 있다고 주장했습니다. 의뢰인으로서는 영업장 자체를 잃을 수 있는 처지였습니다.

담당 변호사는 하자가 언제 생겼는지부터 따졌습니다. 세 가지 고장은 모두 계약 체결 직후부터 나타났습니다. 건물에는 주요 시설물에 대한 근본적인 보수 이력도 없었습니다. 담당 변호사는 이를 뒷받침하는 자료를 모아, 고장의 원인이 관리 소홀이 아니라 건물의 노후화와 임대인의 하자보수 미이행에 있다는 점을 법원에 구체적으로 제시했습니다.

법리도 함께 세웠습니다. 임대인의 하자보수의무에 관한 대법원 판례를 근거로, 임대인은 임차인이 목적물을 온전히 사용·수익할 수 있도록 하자를 신속히 제거할 의무가 있다고 강조했습니다. 임대인이 하자를 몰랐거나 임차인이 이미 알고 있었더라도 그 책임이 면제되지 않는다는 판례의 취지도 짚었습니다. 오래 누적된 설비 문제를 임차인의 부주의로 돌릴 수 없다는 논리였습니다.

갱신거절 사유도 다퉜습니다. 임대인은 폭언, 모욕, 위협적 행동으로 신뢰관계가 깨졌으니 상가건물임대차보호법상 정당한 갱신거절 사유라고 했습니다. 담당 변호사는 하자를 두고 갈등이 있었던 사실은 인정했습니다. 다만 임대차를 더는 이어갈 수 없을 만큼 중대한 사유로 보기에는 부족하다는 점을 정황과 증거로 반박했습니다. 갈등의 출발점이 임대인의 하자보수 외면이었다는 점도 부각했습니다.

끝으로 의뢰인의 계약갱신 요구권 행사를 내세웠습니다. 의뢰인은 임대차기간 만료 3개월 전에 갱신을 요구했고, 소송 중에도 계약을 유지하겠다는 뜻을 일관되게 밝혔습니다. 담당 변호사는 법이 정한 요건과 절차를 갖췄다는 입증자료를 냈습니다. 그리고 계약이 최초 기간 만료 뒤에도 갱신되어 존속 중임을 분명히 했습니다.

법원은 임대인의 청구를 전부 기각했습니다. 소송비용도 임대인이 모두 부담하도록 했습니다. 하자에 대해서는 임대인에게 하자보수의무가 있고, 임차인에게 관리상 잘못이 있었다고 볼 증거가 부족하다고 판단했습니다. 기간 만료와 신뢰관계 파탄을 이유로 한 갱신거절도 받아들이지 않았습니다.

법원은 오히려 의뢰인이 기간 만료 전에 적법하게 갱신을 요구했고, 계약이 그 뒤로도 갱신되어 존속 중임을 확인했습니다. 의뢰인은 여관을 비워 줄 필요가 없다는 판단을 받았고, 영업장을 지킬 수 있었습니다.

평택·안성에서 임대인으로부터 건물인도 소장을 받았다면, 이 지역 사건은 관할에 따라 수원지방법원 평택지원에서 진행됩니다. 소장을 받은 뒤에는 답변서 제출 기한이 정해져 있으므로 대응을 미루지 않는 것이 좋습니다. 하자가 생긴 시점, 보수를 요청한 경위, 계약갱신을 요구한 날짜를 보여 주는 자료를 먼저 정리해 두시기 바랍니다. 임차인에게 어떤 권리가 있는지는 계약 내용과 사실관계에 따라 달라지므로, 초기에 상담을 받아 확인하는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 계약 해지를 통보했는데 바로 건물을 비워야 하나요?

A. 해지 통보만으로 곧바로 인도 의무가 확정되는 것은 아닙니다. 해지 사유가 법적으로 인정되는지는 소송에서 다툴 수 있고, 임대인이 그 사유를 입증해야 합니다. 다만 법원의 판결이나 확정된 결론이 나오면 그에 따라야 하므로 대응을 서둘러야 합니다.

Q. 상가 임차인의 계약갱신요구권은 언제 행사해야 하나요?

A. 상가건물임대차보호법상 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사할 수 있습니다. 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못하며, 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 인정됩니다. 나중에 다툼이 생길 수 있으므로 내용증명 등으로 요구 사실을 남겨 두는 것이 좋습니다.

Q. 건물이 낡아서 설비가 고장 나면 수리 책임은 누구에게 있나요?

A. 민법상 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무를 집니다. 다만 사소한 수선은 특약에 따라 임차인 부담이 될 수 있고, 임차인의 과실로 생긴 고장은 임차인이 책임질 수 있습니다. 고장 원인과 발생 시점을 기록해 두는 것이 책임 판단에 중요합니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 평택지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.