임차주택 하자 약정금 소송, 고지의무 쟁점 전액 승소
전액 승소
사건 개요
임대인이 하자를 몰랐다면 책임도 지지 않아도 되는가. 이 소송의 승패는 이 물음에 대한 답에 달려 있었습니다. 상대방은 하자가 있다는 사실 자체를 부인했습니다. 설령 있더라도 자기 책임은 아니라는 입장도 끝까지 굽히지 않았습니다.
의뢰인은 상대방과 주택 임대차 계약을 맺고 계약금 600만 원을 지급했습니다. 그런데 계약 뒤 그 집에서 심각한 하자가 드러났습니다. 계약할 때 전혀 듣지 못한 내용이었습니다. 의뢰인은 하자를 보수하거나 그에 상응하는 손해를 배상해 달라고 요구했습니다. 상대방은 여러 차례의 요청에도 아무런 조치를 하지 않았습니다.
결국 의뢰인은 계약금 반환과 손해배상을 구하는 약정금 소송을 냈고, 사건은 부산지방법원에서 다투어졌습니다. 법정에서 가려야 할 문제는 세 가지였습니다. 상대방이 계약 당시 하자를 알고 있었는지, 몰랐더라도 고지 의무를 다했는지, 그리고 그 하자로 생긴 손해에 대해 약정금을 지급할 의무가 있는지였습니다.
사건의 진행
담당 변호사는 하자가 있었다는 주장만으로는 재판부를 설득하기 어렵다고 판단했습니다. 그래서 출발점을 계약서로 잡았습니다. 계약 조항 전체를 꼼꼼히 살폈습니다. 이를 통해 약정이 유효하다는 점과 상대방이 지는 의무의 범위를 분명히 특정했습니다.
다음 과제는 하자를 눈에 보이게 만드는 일이었습니다. 현장 사진과 전문가 소견서를 모아 체계적으로 정리했습니다. 하자가 언제 생겼는지, 상대방이 이를 알 수 있었는지를 보여 주는 정황들도 하나의 흐름으로 엮었습니다. 입증은 약정의 유효성과 상대방의 채무 불이행이라는 두 축에 모았습니다.
법리 면에서는 상대방이 빠져나갈 길을 막는 데 힘을 쏟았습니다. 중요한 하자를 알리지 않았다면 책임을 지는 것이 당연합니다. 담당 변호사는 여기서 더 나아가 설령 몰랐더라도 임대인으로서 하자 책임을 피할 수 없다는 논리를 폈습니다. 이 논리는 관련 판례와 법조문을 근거로 구체적으로 제시했습니다. 청구 범위에는 이미 지급한 계약금 600만 원의 반환을 담았고, 지급이 늦어진 데 따른 지연손해금도 함께 넣었습니다.
사건의 결과
법원은 원고의 청구를 전부 인용했습니다. 피고는 계약금 6,000,000원 전액을 지급해야 합니다. 여기에 더해 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금도 내야 합니다. 소송비용 역시 전부 피고가 부담하게 됐습니다.
판결에는 가집행 선고도 붙었습니다. 덕분에 의뢰인은 판결이 확정되기를 기다리지 않고도 피해 회복에 나설 수 있게 됐습니다. 청구한 금액은 한 푼도 깎이지 않았습니다. 계약상 의무를 지키지 않고 하자 고지를 소홀히 한 상대방의 책임이 판결로 확인된 것입니다.
평택·안성에서 빌린 집의 하자 때문에 계약금을 두고 다투게 됐다면, 이 지역 사건은 수원지방법원 평택지원에서 진행됩니다. 하자를 발견하면 곧바로 사진을 남겨 두는 것이 좋습니다. 보수나 반환을 요구할 때도 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식을 쓰십시오. 계약서와 특약 문구, 계약금 송금 내역까지 미리 챙겨 두면 협의 단계에서나 소송 단계에서나 대응 방향을 세우기가 한결 수월합니다.
자주 묻는 질문
Q. 임대인이 하자를 몰랐다고 주장하면 계약금을 돌려받기 어려운가요?
A. 임대인은 임차인이 목적물을 제대로 쓸 수 있게 유지할 의무를 집니다. 그래서 하자를 몰랐다는 사정만으로 책임이 곧바로 사라지지는 않습니다. 다만 하자의 정도, 계약 내용, 고지 여부에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 사안별 검토가 필요합니다.
Q. 판결에 나오는 연 12% 지연손해금은 무엇인가요?
A. 금전 지급을 명하는 판결에서는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 법정이율이 지연손해금에 적용되는 경우가 많습니다. 현재 그 이율은 연 12%입니다. 어느 시점부터 어떤 이율이 적용되는지는 청구 내용과 판결 주문에 따라 달라집니다.
Q. 가집행 선고가 붙으면 무엇이 달라지나요?
A. 가집행 선고가 있으면 판결이 확정되기 전이라도 그 판결로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 상급심에서 판결이 바뀌면 집행한 것을 돌려줘야 할 수 있습니다. 집행 시점은 신중하게 정하는 것이 좋습니다.
같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 평택지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.